Il DM 7 agosto 2025 ha introdotto il nuovo Conto Termico 3.0, che sostituisce il 2.0 in vigore dal 2016.
È un meccanismo di incentivi che punta a sostenere chi riqualifica gli edifici esistenti con impianti efficienti e fonti rinnovabili.

Importante: dal 2026 le detrazioni fiscali edilizie si ridurranno (36% per la prima casa, 30% per seconde case e altri immobili).
Per questo motivo vale la pena capire bene come funziona il Conto Termico 3.0 e confrontarlo con le nuove detrazioni.

1. Come funziona il Conto Termico 3.0

• Incentivo in conto capitale, gestito dal GSE.

• Non è una detrazione fiscale → i soldi arrivano direttamente sul conto corrente.

• Copertura fino al 65% della spesa, ma solo in casi particolari: in media è molto più bassa (20–35%).

• Pagamento:

  • unica rata se ≤ 15.000 €;

  • rate annuali costanti (2–5 anni) se > 15.000 €.

2. Chi può beneficiarne

• Privati residenziali: proprietari o inquilini di edifici esistenti.

• Pubbliche Amministrazioni: scuole, ospedali, comuni.

• Imprese e terziario: con regole e percentuali ridotte.

Sono esclusi gli immobili di lusso (A/8 e A/9) e gli uffici (A/10) in vari casi.

3. Interventi ammessi

Privati residenziali

• Sostituzione impianti di riscaldamento con:

  • pompe di calore,

  • generatori a biomassa efficienti,

  • sistemi ibridi,

  • microcogenerazione da FER.

• Solare termico (anche solar cooling).

• Interventi combinati (cappotto + impianto) → incentivo maggiorato, fino a 40.000 € per unità immobiliare esistente (teorico).

PA e terziario

• Tutti i sopra elencati +

• Fotovoltaico, building automation, illuminazione efficiente, schermature solari.

Nota: il fotovoltaico domestico non rientra nel CT 3.0.

4. Quanto si ottiene in concreto

Il decreto parla di massimali (40.000 € per unità, 65% di spesa), ma nella realtà i valori sono molto più bassi perché calcolati con €/kW o €/m² fissati dal GSE.

Range realistici (stima su base CT 2.0)

• Pompe di calore: 20–35% della spesa.

• Biomassa: 25–35%.

• Solare termico: 30–40% (impianti piccoli).

• Cappotto: 10–20%.

• Combinati: 15–30%.

Esempi pratici

1. Pompa di calore 12 kW – spesa 15.000 €
   → incentivo reale 4.000–5.000 € (≈ 30%).

2. Cappotto 100 m² – spesa 40.000 €
   → incentivo 4.000–5.000 € (≈ 12%).

3. Intervento combinato cappotto + PdC – spesa 55.000 €
   → incentivo 8.000–12.000 € (≈ 20%).

Il famoso “40.000 € a sub” è un tetto massimo teorico: nella pratica non si raggiunge quasi mai.

5. Requisiti da rispettare

• Intervento su edificio esistente (no ampliamenti).

• Impianto di riscaldamento preesistente registrato al catasto al 27 dicembre 2025.

• Unico soggetto responsabile: criticità per bifamiliari e condomini minimi con più proprietari.

• Domanda entro 90 giorni dalla fine lavori, con pagamenti tracciati.

6. Tempistiche di avvio

• Pubblicato in G.U.: 7 agosto 2025.

• Entrata in vigore: 27 dicembre 2025.

• Regole applicative del GSE: entro febbraio 2026.

• Operatività reale: da marzo 2026.

7. Confronto con i bonus fiscali dal 2026

Nuove aliquote confermate dalla Legge di Bilancio 2025:

Tetto di spesa invariato: 96.000 € per unità immobiliare.

Esempi comparativi

Caso A – singola abitazione (prima casa)

• Spesa: 30.000 € (cappotto + PdC).

• CT 3.0: 7.000–9.000 € in 5 anni.

• Detrazione 2026 (36%): 10.800 € in 10 anni.
  Più alto l’importo con le detrazioni, ma il CT paga in metà tempo e senza bisogno di capienza fiscale.

Caso B – bifamiliare (2 seconde case)

• Spesa: 80.000 € (isolamento + impianti).

• CT 3.0: 14.000–18.000 € in 5 anni.

• Detrazione 2026 (30%): 24.000 € in 10 anni.
  Qui conviene la detrazione, ma solo se i proprietari hanno capienza fiscale.

Caso C – condominio minimo (4 U.I. prima casa)

• Spesa: 200.000 €.

• CT 3.0: 30.000–40.000 € in 5 anni.

• Detrazione 2026 (36%): 72.000 € in 10 anni.
  Per grandi lavori condominiali le detrazioni restano più forti, anche se più lente.

8. Criticità e punti aperti

• Regole applicative ancora mancanti: determineranno i veri massimali €/kW e €/m².

• Transitorio dicembre 2025: rischio pratiche “a cavallo” tra CT 2.0 e 3.0.

• Catasto impianti: requisito stringente che potrebbe bloccare molte pratiche.

• Condomini minimi: possibile rigidità se non c’è un unico soggetto responsabile.

9. In sintesi

• Il Conto Termico 3.0 è lo strumento ideale per chi non ha capienza fiscale o vuole rientrare più velocemente.

• Le detrazioni fiscali dal 2026 (36% prima casa, 30% altre) restano competitive solo nei cantieri condominiali o per chi ha capienza sufficiente.

• La scelta va fatta caso per caso, simulando costi e flussi di cassa.

Morale: i 40.000 € promessi dal decreto sono teorici, gli incentivi veri sono molto più bassi, ma il Conto Termico resta interessante per la rapidità e l’assenza di vincoli fiscali.

Vale la pena precisare che la mia analisi si riferisce prevalentemente alla zona climatica C, tipica della Liguria costiera, dove le ore di riscaldamento annue sono relativamente ridotte e quindi anche gli incentivi risultano più contenuti.
Nelle zone D, E e F, invece, dove il clima è più rigido e i consumi di riscaldamento aumentano sensibilmente, il contributo del Conto Termico può crescere anche del 20–40%, rendendo l’incentivo decisamente più interessante.

Ho forse esagerato? Ho male interpretato? Mi farebbe piacere potermi confrontare con chi magari ha avuto modo di vivere sulla propria pelle le precedenti versioni di questo incentivo tanto discusso …

Ing. Marcenaro Luca