Da mesi si parla del “nuovo decreto requisiti minimi” per le prestazioni energetiche degli edifici. La domanda che ricevo più spesso è semplice: cosa cambierà davvero per le classi energetiche e per chi vuole affittare o vendere casa?In questo articolo faccio chiarezza, senza allarmismi e senza giri di parole: ti dico quando entra in gioco, quali novità porta (in pratica, non in teoria) e quali immobili rischiano di essere penalizzati nei prossimi anni. L’obiettivo non è fare polemica: è darti una bussola per decidere con calma quando e come intervenire.

Quando esce il nuovo decreto e da quando si applica

• A che punto siamo: il 30 luglio 2025 lo Stato e le Regioni hanno trovato l’intesa sul testo che aggiorna il D.M. 26/06/2015 (il famoso “Requisiti Minimi”). È l’ultimo passaggio politico prima della pubblicazione.

• Cosa manca: serve la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

• Quando entra in vigore: 180 giorni dopo la pubblicazione (quindi circa 6 mesi più tardi). Questo “periodo-cuscinetto” serve a software, uffici tecnici e operatori per adeguarsi.

Tradotto: oggi non è ancora operativo, ma lo sarà nel giro di pochi mesi dall’uscita in Gazzetta. Se stai pianificando lavori, vale la pena allineare i progetti alle nuove regole per non ritoccare tutto tra qualche mese.

Perché questo aggiornamento adesso: lo sfondo europeo (EPBD 2024)

L’aggiornamento italiano si muove dentro la nuova cornice europea, la Direttiva EPBD (recast) 2024 – chiamata da molti “Direttiva Case Green”. Due punti chiave:

1. Edifici residenziali: ogni Paese deve ridurre l’energia primaria media del parco residenziale di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Non si parla più di “tutti in classe E o D per forza”, ma di traiettorie nazionali con forte concentrazione sugli edifici peggiori.

2. Edifici non residenziali: arrivano i MEPS (standard minimi di prestazione). Bisognerà riqualificare il 16% degli edifici peggiori entro il 2030 e il 26% entro il 2033, secondo soglie fissate a livello nazionale (espresse in kWh di energia, primaria o finale). È qui che la “stretta” sarà più visibile.

Questo è lo scenario entro cui si colloca il nuovo decreto italiano.

Cosa cambia nel decreto (in pratica)

Il cuore del provvedimento è tecnico, ma provo a riassumere in modo semplice cosa ti tocca davvero:

1) Nuovo “edificio di riferimento” e calcolo più coerente

Il decreto aggiorna il modo in cui si confronta l’edificio reale con un edificio “gemello” di riferimento. Questo migliora la coerenza del calcolo e rende più uniformi le verifiche in tutta Italia. In concreto, i ponti termici rientrano in modo più completo nell’edificio di riferimento: balconi, serramenti, soglie, architravi, ecc. Risultato? Valutazioni più realistiche e meno discrezionalità.

2) Involucro: trasmittanze e H’t

Sono aggiornati i limiti (trasmittanze delle strutture opache/trasparenti) e il modo di verificare la qualità dell’involucro(parametro H’t). Per molte ristrutturazioni conteranno di più i controlli puntuali: se una parete o una finestra non è a norma, non passa. È una spinta chiara a progettare meglio l’involucro, non solo l’impianto.

3) Impianti, automazione e mobilità elettrica

Per i non residenziali con grandi impianti termici è ribadito l’obbligo di sistemi di automazione e controllo (BACS): più misura e regolazione, meno sprechi. Si rafforzano anche le prescrizioni per la predisposizione delle ricariche dei veicoli elettrici dove ci sono parcheggi. Sono scelte coerenti con le direttive europee e la digitalizzazione degli impianti.

APE e classi energetiche: si spostano?

La domanda delle domande. La risposta breve è: sì, è possibile.

Perché? Se cambia l’edificio di riferimento e si aggiornano metodi e limiti, cambia anche il metro con cui misuriamo le prestazioni. Diversi approfondimenti tecnici segnalano che l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) subirà aggiustamenti: in alcuni casi lo stesso edificio (senza interventi) potrebbe collocarsi in una classe diversa rispetto a prima. Non è “una punizione”: è una ricalibrazione del sistema, più allineata agli standard europei e più attenta ai dettagli (ponti termici, per esempio).

Cosa significa per te?

• Se oggi sei al limite tra due classi, con le nuove regole potresti scivolare in basso (o, se il tuo edificio è virtuoso su aspetti prima poco valorizzati, potresti salire).

• Gli immobili datati con involucro debole e impianti tradizionali rischiano la retrocessione più frequente.

Chi rischia di essere penalizzato nei prossimi anni (e perché)

1) Non residenziale “energivoro”

Uffici, negozi, capannoni, hotel costruiti tra anni ’60-’90 con involucro scarso e impianti a combustibile fossile sono nel mirino dei MEPS: essendo tra i peggiori, dovranno riqualificare entro scadenze precise (2030 e 2033 per quote significative del parco). Chi non programma interventi potrebbe trovarsi con immobili meno utilizzabili/affittabili o fortemente svalutati.

2) Residenziale “F-G” senza piani di intervento

Nelle abitazioni non c’è (a livello UE) un divieto automatico di vendere/affittare sotto una certa classe. C’è però un obiettivo nazionale di riduzione dei consumi spinto soprattutto dagli edifici peggiori. Tradotto: incentivi, requisiti e controlli tenderanno a spingere chi è in fondo alla scala a intervenire prima. Il mercato (banche, acquirenti, affittuari) già oggi penalizza le classi basse con prezzi più bassi e costi energetici più alti.

3) Condomìni con forti ponti termici e centrali obsolete

Facciate a cassetta anni ’60-’70, balconi passanti, serramenti vecchi, impianti centralizzati non bilanciati: con il nuovo calcolo questi nodi pesano di più. Se non si programma almeno una riqualificazione dell’involucro (cappotto, sostituzione serramenti, isolamento sottotetto/lastre) e la conversione impiantistica (pompa di calore dove tecnicamente ed economicamente sensato), la classe farà fatica a migliorare.

Affitto e vendita: cosa cambia davvero (spoiler: niente divieti “secchi”, ma la soglia si alza)

• Nessun “ban” UE automatico alla vendita o locazione per immobili in classe bassa. Per i non residenziali ci saranno soglie minime e scadenze; per il residenziale conta la riduzione media nazionale dei consumi. Gli Stati possono poi stringere a livello nazionale (requisiti per locazioni, incentivi selettivi, priorità di intervento).

• In Italia, il nuovo decreto aggiorna come si calcola e si verifica: di riflesso l’APE cambia look e sostanza. Il mercato farà la sua parte: mutui, assicurazioni, canoni e valori premieranno gli immobili efficienti e spingeranno gli altri verso interventi graduali.

Il messaggio è semplice: non aspettare la sanzione, lavora sul piano.

Cosa fare adesso: una tabella di marcia concreta

1. Conosci il punto di partenza
   Se l’APE è datato o fatto “di fretta”, rifallo bene (curando rilievo, stratigrafie, ponti termici). Con il nuovo decreto cambiano i pesi: serve una diagnosi seria per capire dove conviene intervenire.

2. Fai un “pre-audit” leggero (1-2 settimane di lavoro tecnico)
   Obiettivo: tre scenari low/medium/high con costi, risparmi, salto di classe previsto e priorità tecniche(involucro prima dell’impianto quando ha senso, o interventi combinati).

3. Pianifica per fasi (soprattutto in condominio)

   • Fase 1: interventi “ad alta resa e basso impatto” (isolamento sottotetto, regolazione emissivi, tenuta all’aria sui serramenti esistenti, bilanciamento impianto).

   • Fase 2: involucro (cappotto, serramenti, ponti termici mirati).

   • Fase 3: impianto (pompa di calore, ibridi, VMC dove serve, BACS per non-res).
     In ciascuna fase valuta pratiche, tempi, incentivi e cantierabilità.

4. Non trascurare la documentazione
   Con il nuovo metodo, progetto energetico e relazioni (ex Legge 10, APE) devono essere coerenti e tracciabili. Evita scorciatoie: costano care quando cambi normativa.

5. Ragiona sul valore, non solo sulla bolletta
   Un salto di classe ben progettato non riduce solo i consumi: stabilizza il valore dell’immobile, accorcia i tempi di vendita/locazione e riduce i rischi (normativi e finanziari). Il mercato sta già scontando gli immobili energivori.

Esempi rapidi (per farti un’idea)

• Appartamento anni ’60 in condominio, classe F-G
  Cappotto su prospetti più esposti + serramenti basso-emissivi + isolamento del sottotetto + bilanciamento impianto centralizzato: spesso 2 salti di classe con lavori “standard”. La sostituzione della sola caldaia non basta.

• Negozio 300 m² su strada, vetrine ampie, split datati
  Schermature solari + vetrate a controllo solare + recupero efficienza sull’illuminazione + pompa di calore canalizzata con BACS base: miglioramento comfort e risparmio operativo che si riflette sul canone sostenibile.

• Hotel 1970, centrale termica a gas, coperture non isolate
  In vista dei MEPS: isolamento coperture e facciate, recupero di calore su aria/ACS, PDC ad alta temperatura in ibrido, BACS evoluto per camere e spazi comuni. Qui il tema non è “se” riqualificare, ma “quando e con quale phasing”.

Domande frequenti (brevi, chiare)

Il mio appartamento in classe F potrà essere ancora affittato?
Sì, non c’è un divieto UE automatico. Ma tra nuova metodologia e spinta alle riqualifiche, conviene pianificare interventi per salire di classe e mantenere appetibilità.

Quanto contano i ponti termici nella nuova impostazione?
Di più. Rientrano anche nel riferimento: ignorarli oggi significa perdere classe domani.

Vale la pena aspettare la pubblicazione in Gazzetta?
Non per fermarti: usa questi mesi per diagnosi e progetto. Quando il testo sarà in vigore (180 giorni dopo la G.U.), sarai già pronto.

Conclusione: niente panico, serve metodo

Il nuovo decreto non è una “ghigliottina”: è un cambio di metro che rende più serio e coerente il modo in cui misuriamo l’efficienza degli edifici. L’Europa ci chiede un taglio reale dei consumi (soprattutto negli edifici peggiori) e l’Italia allinea il proprio modo di calcolare e verificare.
Chi programmerà per tempo un percorso di riqualificazione farà meno fatica a vendere, affittare e finanziare. Chi aspetterà “il giorno prima” correrà dietro ai problemi. Il messaggio è questo: pensa a un piano, non a un intervento spot.

Ing. Marcenaro Luca