Aggiornamento del 28-10-2022 (prima stesura dicembre 2017)

Stiamo per raggiungere la nuova stagione invernale e le telefonate dei condomini che intendono distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato aumentano, ma il mio punto di vista negli anni non è mai cambiato. Non anticipo nulla, mi limiterò a dimostrarvi che forse tutti i torti non li ho mai avuti, e chi ha seguito i miei consigli oggi sicuramente è più sollevato e sereno …

Ho letto qualche giorno fa dell’ennesima sentenza dove la Suprema Corte torna ad occuparsi del distacco di un condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato. Solito cliché, un condomino desideroso di distaccarsi ha impugnato la delibera condominiale con la quale l’assemblea aveva deciso di non concedergli il distacco. L’assemblea si era opposta in quanto riteneva che l’intervento avrebbe comportato un danneggiamento delle altre unità immobiliari sia sotto l’aspetto economico, che del rendimento del riscaldamento. Al condomino sono state attribuite spese legali per oltre 4.000 euro …

In pratica per il tribunale il condomino non avrebbe dato dimostrazione della sussistenza dei requisiti necessari per operare il distacco della sua unità immobiliare dal riscaldamento condominiale, ovvero che dal distacco non sarebbero derivati notevoli squilibri di funzionamento ed aggravi di spesa per gli altri condomini, non avendo provveduto a produrre alcuna relazione termotecnica. Io da termotecnico sinceramente mi troverei in difficoltà a dimostrare, davanti al giudice, una condizione di questo tipo, che ritengo facilmente impugnabile …

Il Condomino ha poi fatto ricorso per la cassazione della sentenza dimostrando che il distacco era stato fatto dal precedente proprietario e che l’amministratore ed i condomini ne erano a conoscenza! Inoltre dimostrò che durante il limitato periodo del distacco non erano emersi squilibri di funzionamento, né aggravi di spesa per gli altri condomini. Non aveva però presentato perizia tecnica …

L’art. 1118 c.c., come modificato dalla L. 220/2012, ammette la possibilità del distacco da parte del singolo a condizione che questi dimostri che non derivino notevoli squilibri al funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini. La preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica. Secondo la Suprema Corte l’aggettivo qualificativo “notevoli” doveva essere riferito solo agli “squilibri” nel funzionamento dell’impianto. Per questo motivo il condominio doveva dimostrare che gli squilibri non erano classificabili come “notevoli” (la vedo molto dura), mentre per quanto riguarda “gli aggravi di spesa”, essi prescindono dalla loro consistenza ... Inoltre “colui che intende distaccarsi dovrà, in presenza di squilibri nell’impianto condominiale e/o aggravi per i restanti condomini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino della situazione antecedente ...”

Inoltre c’è da dire che la possibilità di concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto centralizzato, è prevista solo per i soggetti che abbiano potuto distaccarsi, dopo aver adeguatamente provato che dal loro distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini … Quindi tutto gira attorno a questa perizia tecnica, difficile da redigere …

La Suprema Corte ha poi rigettato il ricorso, con ovvie conseguenze ...

Se da una parte viene “legittimata” la facoltà del condomino di poter rinunciare all’impianto centralizzato condominiale, dall’altra si discosta dal principio che si era ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità, poiché appare poco praticabile un distacco senza che si verifichino “aggravi di spesa” per coloro che continuano a servirsi di tale impianto.

Evidente, quindi, che colui che intende comunque distaccarsi, prima di mettersi a fare i lavori in casa, dovrà per lo meno provvedere a dare comunicazione agli altri condomini, per il tramite dell’amministratore ex art.1122 c.c. trattandosi di intervento che sicuramente va ad interessare i beni comuni, corredando l’informativa con la documentazione tecnica redatta da un tecnico abilitato, comprovante o meno l’esistenza dei presupposti che rendono possibile la rinuncia all’impianto di riscaldamento centralizzato. Tale comunicazione giustificherà all’amministrazione condominiale la convocazione di una assemblea straordinaria …

Durante l’assemblea, valutata attentamente la documentazione tecnica prodotta, il condominio potrà decidere di autorizzare o meno il distacco, oppure di disporre un’ulteriore perizia, negando l’autorizzazione al distacco per assenza dei presupposti, condizionare il distacco all’accollo degli “aggravi” da parte del condomino che intende distaccarsi ... Da un punto di vista legale, una delibera che vieti o meno il distacco in presenza dei presupposti di legge, senza aver provveduto alla valutazione attraverso una perizia tecnica, risulta nulla …

Con gli obblighi introdotti dal D.Lgs. n. 102/2014, ritengo risulti ancor meno conveniente il ricorso al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, grazie all’installazione dei ripartitori di calore e delle valvole termostatiche per la gestione del calore. Il condomino in pratica si trova già nelle condizioni di poter misurare e gestire l’effettivo consumo da parte della sua unità immobiliare.

E’ evidente che la quota di “consumo involontario”, cui tutti i condomini sono chiamati a contribuire, trattandosi di consumo non dipendente dalla volontà del singolo, qualora il soggetto che si distacchi si ritenga esonerato dal contribuire, determinerebbe un aggravio di costi per i rimanenti condomini. Questo il motivo per cui ritengo complesso ipotizzare un distacco senza creare “aggravi di spesa per gli altri condomini” ...

Concludo questo mio intervento ponendo una semplice domanda: distaccarsi da un impianto centralizzato (ovviamente funzionante) rifacendone uno autonomo porta sicuramente ad un risparmio “reale” sufficiente a coprire in tempi adeguati l’investimento economico?

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Ing. Marcenaro Luca

" La gente mangia carne e pensa: diventerò forte come un bue. Dimenticando che il bue mangia l'erba." (Pino Caruso)